家を売却するとなると、できるだけいい条件で買って欲しいと思う方がほとんどではないでしょうか。売却する際はほとんどの場合、不動産業者が間に入ることが一般的ですが、間に入ることを媒介や仲介といい、契約を成立させることを媒介契約といいます。

そこで家を売却する際に、知っておきたい媒介契約の種類や内容についてまとめました。

指定流通機構とは

家の売却を不動産業者に依頼すると、広告や現地案内など様々な営業手法で買手を探します。そのなかで最も利用されるのが、指定流通機構への売却物件登録です。指定流通機構とは、国土交通大臣から指定を受けた公益法人のことです。

指定流通機構には、自身が運営する不動産物件情報のオンラインネットワークによるデータベースがあります。そこへ不動産業者が物件登録をすることで、多くの方に物件情報を見てもらうことができます。はやく売却するためには有効な方法ですが、媒介契約の種類によっては、登録を義務付けされていないものがあるので注意が必要です。

一般媒介契約とは

一つの不動産業者だけに任せるのは不安だ、というかたも少なくないかもしれません。一般媒介契約は、同時に2つ以上の業者に依頼することができる媒介契約です。契約期間の制限もなく、できるだけ多くの業者に依頼すれば早く売却する事が出来るかも知れません。

また、自分で買いたい人を探すことを自己発見取引といいますが、一般媒介契約の場合は可能です。ただし、不動産業者からすれば競合相手があまりにも多いと、頑張ってくれない可能性もあります。不動産業者が受け取る仲介手数料の上限は法律で定められていて、契約に数社が絡むと手数料を分けることになる為です。

また、指定流通機構への物件登録義務が、媒介契約のなかで唯一ありません。

不動産業者が頑張ってくれる専任

専任媒介とは、1つの業者のみに依頼する媒介契約の事です。契約期間が3カ月以内と決められていて、一般媒介に比べて契約内容が厳しくなっています。専任媒介契約は、指定流通機構への物件登録と、依頼主に2週間に1回以上処理状況を知らせる報告義務があります。

指定流通機構への物件登録は、契約日から7日以内です。自己発見取引も認められているため、自分でも取引相手を探したい人にはおすすめの契約です。専任媒介よりもさらに業者の頑張りが期待できるのが、専属専任媒介契約です。

1つの業者のみに依頼する事と、契約期間が3カ月というのは専任媒介契約と同じですが、自己発見取引が認められません。また、指定流通機構へ契約日から5日以内に物件登録を行い、依頼主へ1週間に1回以上処理状況を知らせる報告義務があります。

専任媒介契約よりも厳しい内容ですが、依頼された業者側からすれば信頼度が大きくなるため、より頑張ってくれることでしょう。

売却時にかかる費用は?

売買契約が成立すると、依頼業者に仲介手数料を支払わなければいけません。宅地建物取引業法で、取引金額に応じて業者が請求できる限度額を定めています。売買代金が200万円以下の場合、代金額の5パーセントです。

200万円超400万円以下は、代金額の4パーセントに2万円が加算され、400万円超は3パーセントに6万円が加算された金額です。参照元>>家を売る

また、消費税の課税業者の場合は、消費税分が上乗せされます。

家の売却の場合は、一般的に高額となることが多いので、400万円超の場合を覚えておけば無難です。ほかにも家を売却する際には、税金の心配が出てくるケースがありますので、事前に税理士などに相談して、税金の支払いも頭に入れておくことをおすすめします。

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売却が決まっても安心は禁物!

買手が見つかっても安心は禁物です。買主の契約の意志が、不確定なまま契約の申込みをしてしまった場合などについて、納得して契約を結ぶためにクーリングオフ制度が設けられているからです。買主が、契約を解除する権利の内容を書面で告知された日から8日以内であれば、書面により申込みの撤回、契約の解除をすることができます。

ただし、相手が不動産業者の場合や、依頼業者の事務所で契約した場合には、契約意志を持って訪問したとみなされるためクーリングオフ制度は適用されません。買い手が見つかっても安心せずに、契約解除や撤回の制度があることを頭に入れておいたほうが懸命です。

不動産売買は高額になることが多く、契約時に売買代金の一部を支払い、引渡し時に残りを清算するという方法がとられています。契約時の一部代金は手付金として扱いますが、売主と買主が不動産業者同士のケースを除いて、代金の2割以上は受領してはならないとされています。

また、相手が契約の解除を申し出た場合、引き渡しの前であれば手付金を返金する必要はないです。一般的に不動産の取引では、手付金は解約手付として扱われ、買主は手付金を放棄することで契約を解除できます。売主側が契約を解除する場合は、手付金の倍額を返す必要があります。

手付の倍返しといわれ、受領した金額とは別に、手付と同額分を支払うという意味です。円満に家を売却するためにも、万が一の事も知っておきましょう。